Usted envió los recibos de pago, las declaraciones de impuestos y el estado de cuenta de la hipoteca hace semanas. Luego el calendario siguió avanzando y nada pareció suceder.
Ese silencio es la parte que nadie explica. Un refinanciamiento de hipoteca no es una decisión tomada por una sola persona. Es una cadena de entregas entre un suscriptor, un tasador, una compañía de títulos, un agente de seguros y su agente de servicios actual, y cada eslabón tiene su propio reloj. Algunos de esos relojes los fija la norma federal y nadie puede acelerarlos, ni siquiera su prestamista.
La mayoría de la espera no tiene nada que ver con algo que usted haya hecho mal. El calendario simplemente no se ve desde fuera. Lo que sigue es lo que de verdad retrasa un refinanciamiento de hipoteca, más o menos en el orden en que suele ocurrir, y qué puede hacer con las partes que sí están en sus manos.
Un refinanciamiento de hipoteca es una cadena, no una aprobación única
Cuando las personas preguntan cuánto tiempo tarda un refinanciamiento, generalmente están imaginando una decisión de aprobación única. Lo que realmente está sucediendo parece más una carrera de relevos. Su expediente pasa del procesamiento a la tasación, a los títulos, a la suscripción, de vuelta a usted para condiciones, luego al departamento de cierre, luego a un agente de liquidación y luego a su agente de servicios existente para una cifra de pago. Un atasco en cualquier punto detiene todo lo que viene después.
Eso importa por una razón práctica. Si sabe en qué eslabón de la cadena está su expediente, sabrá si la respuesta es "estamos esperando a un tercero" o "estamos esperando por usted". Solo una de las dos se puede resolver esta tarde.
Pregúntele a su oficial de crédito por los plazos de trámite de su tipo de crédito concreto en lugar de un promedio genérico. Un refinanciamiento de reducción de tasa de interés VA y un refinanciamiento con retiro de efectivo en una propiedad de alquiler no se mueven a la misma velocidad.
La tasación suele ser la mayor variable de calendario
Para la mayoría de los refinanciamientos, una tasación debe ser ordenada, programada, completada y revisada. La inspección en sí es breve. Obtener un lugar en el calendario de un tasador, especialmente en un condado rural o durante un período ocupado, es lo que alarga el proceso. Dos cosas sobre las tasaciones sorprenden a los propietarios de viviendas.
Un valor por debajo de lo esperado cambia los números
El monto de su crédito está limitado por su relación préstamo a valor. Un valor más bajo puede reducir cuánto puede pedir prestado, cambiar si aplica el seguro hipotecario o mover su cotización. Eso no quiere decir que el refinanciamiento esté muerto. Quiere decir que hay que rearmar la estructura alrededor del número real, y rearmarla requiere una conversación.
Usted tiene derecho a ver el informe. Según la norma federal, un prestamista debe darle una copia de cada tasación o valoración escrita poco después de terminarla, o al menos tres días hábiles antes del cierre, lo que sea primero (12 CFR 1002.14). Si el valor le parece incorrecto, lea las ventas comparables antes de firmar nada.
Algunos refinanciamientos VA omiten la tasación por completo
Si usted tiene un crédito VA y está refinanciando a una tasa más baja con un refinanciamiento de reducción de tasa de interés VA, el VA no requiere una tasación o un paquete completo de suscripción de crédito, aunque los prestamistas individuales pueden requerirlo (VA). La contrapartida es que no puede retirar efectivo de un IRRRL.
Un refinanciamiento con retiro de efectivo VA funciona de manera diferente. Se requiere una tasación y usted califica según ingresos y crédito. El tema de la tasación es una diferencia real de plazos entre las dos opciones, aunque no debería ser el factor decisivo por sí solo.
El estudio de título saca a la luz cosas que usted olvidó que estaban ahí
El estudio de título es donde viven las sorpresas silenciosas. La compañía de títulos revisa el registro público de su propiedad e informa todo lo que está inscrito sobre ella. Hallazgos que suman días o semanas con regularidad:
- Un arrendamiento de paneles solares o una inscripción UCC sobre el equipo, que generalmente necesita que la compañía solar firme un acuerdo de subordinación en su propio cronograma
- Una línea de crédito sobre el patrimonio que tiene que ser pagada o formalmente subordinada a la nueva hipoteca de primer rango
- Una sentencia judicial, un gravamen fiscal o un gravamen de contratista del que nadie le avisó
- Un nombre que no coincide, por matrimonio, divorcio o una inicial del segundo nombre
- Un coprestamista fallecido cuya participación nunca se depuró del registro
- Una hipoteca anterior pagada hace años que nunca tuvo su liberación inscrita
Nada de esto es culpa suya, y nada de esto es raro. Lo que tienen en común es que la solución depende de que un tercero responda cuando le convenga.
Lo útil aquí es avisar temprano. Mencione el arrendamiento solar, el HELOC, la sentencia de divorcio y el gravamen que resolvió en 2019 en la primera conversación. La compañía de títulos los va a encontrar de todos modos. Encontrarlos en la semana uno no cuesta nada. Encontrarlos en la semana cinco cuesta la fecha de cierre.
Las condiciones de suscripción son normales, y también es donde se atascan los expedientes
Casi todas las aprobaciones vuelven con condiciones. Una condición no es un rechazo. Es el suscriptor diciendo "esto tiene sentido, y necesito un documento que lo respalde".
Los ingresos que no encajan en una categoría estándar son de las más comunes. El trabajo por cuenta propia, el trabajo 1099, los ingresos por alquiler, las distribuciones de jubilación, el Seguro Social y la compensación por discapacidad VA sirven todos, pero cada uno tiene su propia ruta de documentación. Los ingresos no gravables suelen tratarse mejor de lo que la gente espera, algo que conviene preguntar directamente.
Un depósito grande sin una fuente obvia es otro. Los suscriptores tienen que documentar de dónde vino el dinero. Doce mil dólares por vender un camión está bien. Doce mil dólares sin rastro documental son una condición, y responder eso en la semana cuatro es más lento que mencionarlo en la semana uno.
Después está todo lo que cambia a mitad del proceso. Un nuevo crédito de auto, una tarjeta de crédito nueva, un cambio de empleo o incluso una cuenta liquidada que mueve su perfil de crédito pueden obligar a correr el expediente otra vez. No tome crédito nuevo hasta que el préstamo se desembolse.
Las respuestas lentas son la última, y la única completamente dentro de su control. Los suscriptores trabajan en colas. Un expediente que responde en seis horas pasa por varios ciclos de revisión en lo que otro que responde en seis días pasa por uno. El CFPB mantiene una lista en lenguaje claro de los documentos que debe recibir antes del cierre, que es una manera razonable de verificar que su expediente está donde le dijeron.
Parte del calendario es ley federal, y nadie puede comprimirlo
Esta parte se confunde con la lentitud del prestamista más que cualquier otra cosa en la lista.
Usted tiene tres días hábiles para revisar su Closing Disclosure. Su prestamista tiene que ponerla en sus manos al menos tres días hábiles antes del cierre, y enumera los términos finales, los costos finales de cierre y quién paga qué (CFPB). Si no llega a tiempo, el CFPB explica qué hacer.
Solo tres tipos de cambios reinician ese reloj, lo que sorprende a los propietarios que asumen que cualquier corrección significa comenzar de nuevo. Solo se exige un nuevo período de revisión de tres días hábiles si la tasa de porcentaje anual queda inexacta (más de un octavo de punto porcentual en un crédito de tasa fija, o un cuarto de punto en un crédito de tasa ajustable), si el producto de crédito en sí cambia, o si se agrega una penalización de prepago. Los errores de mecanografía, los problemas detectados en el recorrido y la mayoría de los ajustes al dinero que se paga en el cierre no lo reinician.
También hay un período de espera después de que usted firma, antes de que el dinero se mueva. En un refinanciamiento de su residencia principal usted tiene un derecho de rescisión, que le permite cancelar por tres días hábiles después de firmar, y el crédito no se financia hasta que esa ventana se cierre. El reloj comienza solo después de que estos tres eventos hayan sucedido: usted firma el pagaré, recibe su divulgación Truth in Lending y recibe dos copias del aviso que explica su derecho a cancelar. Los sábados cuentan como días hábiles aquí. Los domingos y los feriados públicos legales no (CFPB).
Una firma de miércoles no significa dinero de miércoles. Cuente con eso en cualquier plan que dependa de la fecha de liquidación, sobre todo si está consolidando deuda.
Seguros, impuestos y cifras de liquidación
Tres asuntos menores provocan una parte sorprendente de las carreras de último momento.
El seguro de vivienda debe estar vigente, a nombre correcto y con cobertura suficiente. Una póliza vencida, una cláusula de acreedor hipotecario que nombra al administrador equivocado o una determinación de inundación que lo ubica en una zona que exige cobertura contra inundaciones se resuelven todas antes del cierre.
Los impuestos sobre la propiedad deben alinearse con el calendario. Cuando una cuota vence dentro de su ventana de cierre, por lo general hay que pagarla o retenerla, y las cifras cambian según de qué lado de la fecha caiga usted.
Los estados de saldo para liquidación los emite su administrador actual y solo son válidos hasta una fecha determinada. Si el cierre se pasa de esa fecha, alguien tiene que pedir uno nuevo. Trámite pequeño, y aun así puede costar uno o dos días.
Lo que realmente acorta un refinanciamiento de hipoteca
El calendario del tasador no está en sus manos, y tampoco lo está la rapidez con la que una compañía solar firma una subordinación. Esta parte sí es suya:
- Envíe el conjunto completo de documentos al principio en lugar de en partes. Dos años de declaraciones de impuestos, recibos de pago recientes, estado de cuenta hipotecario actual, página de declaración del seguro de vivienda y una lista de las deudas que piensa liquidar.
- Saque las complicaciones a la luz en la primera llamada. Arrendamiento solar, HELOC, gravámenes anteriores, cambios de nombre, coprestamistas que han fallecido, trabajo autónomo.
- Responda las condiciones el mismo día cuando pueda.
- No tome crédito nuevo hasta que el préstamo se desembolse.
- Pregunte cada semana en qué eslabón de la cadena está su expediente y a quién le toca el siguiente paso.
La velocidad no es la cifra que más importa
Un refinanciamiento que cierra rápido con la estructura equivocada es un peor resultado que uno que cierra dos semanas más tarde con la correcta.
La tasa es la cifra que todos observan, y es la cifra que más esconde. Que un refinanciamiento valga la pena depende del panorama completo: los costos de cierre, si se financiaron dentro del saldo, el plazo al que reinicia, el interés total a lo largo de la vida del crédito, el costo combinado una vez que suma las tarjetas y los créditos de auto que consolidó, y cómo aguanta el pago si su vida cambia. Una tasa baja pegada a un plazo más largo y con gastos incorporados al saldo puede costar más con el tiempo que una tasa algo más alta en un plazo más corto. Esa cuenta está oculta a propósito, y gente perfectamente capaz la pasa por alto todos los días.
Si refinancia por una deuda que no es hipotecaria, pregunte cómo quedan sus obligaciones mensuales totales el día después del cierre, cuánto cuesta el conjunto a lo largo de todo el plazo y qué pasa si mantiene el pago nuevo y deja de volver a cargar saldos a las tarjetas. Un oficial de crédito que corre esos números con usted antes de hablar de la tasa está haciendo bien su trabajo.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo suele tardar un refinanciamiento de hipoteca?
Varía demasiado según el tipo de crédito, el tipo de propiedad y la rapidez con la que vuelven los documentos como para dar un solo número honesto. Pregúntele a su oficial de crédito los plazos de trámite actuales para su caso concreto, y después pregunte cada semana en qué paso está su expediente. Un refinanciamiento sin tasación y con título limpio avanza más rápido que un retiro de efectivo sobre una propiedad de inversión con un arrendamiento solar encima.
¿Puedo acelerar la tasación?
No directamente, pero puede evitar que se convierta en un segundo retraso. Sea flexible con los horarios de acceso, esté localizable para agendar y tenga preparada una lista de las mejoras que ha hecho, con fechas y costos aproximados.
¿Un retraso significa que mi refinanciamiento va a ser rechazado?
Generalmente no. La mayoría de los retrasos provienen de la documentación y los tiempos externos en lugar de problemas de crédito. Dicho esto, un prestamista honesto le dirá cuándo un expediente no va a funcionar en vez de mantenerlo en el proceso. Decimos que no más seguido de lo que la gente espera, porque cerrar un crédito que no encaja no le hace un favor a nadie.
¿Un retraso cambiará mis costos de cierre?
Algunos elementos son sensibles a la fecha. El interés devengado por día, las cuotas del impuesto sobre la propiedad y los montos de liquidación cambian con el calendario. Su Closing Disclosure refleja los números finales, y usted cuenta con al menos tres días hábiles para revisarla antes del cierre (CFPB).
Tengo un crédito VA. ¿El proceso es más rápido?
Puede serlo. El VA no requiere una tasación o un paquete completo de suscripción de crédito en un IRRRL, aunque su prestamista puede (VA). Un refinanciamiento con retiro de efectivo VA requiere una tasación y calificación completa. Su derecho VA es un beneficio que usted ganó, y usarlo más de una vez es normal.
¿Cuándo recibo realmente el dinero en un refinanciamiento con retiro de efectivo?
Después de que cierra la ventana de rescisión, contando sábados pero no domingos o feriados públicos legales (CFPB).
Un siguiente paso razonable
Si desea saber qué es realista para su situación, el primer paso es uno pequeño: una conversación sobre su crédito actual, las deudas que carga y qué quiere lograr. No hace falta una solicitud ni una consulta de crédito para conversarlo.
GoodLoan es un prestamista aprobado por VA. Nuestros oficiales de crédito le explicarán el calendario de su caso, le señalarán los obstáculos probables antes de que los encuentre y le darán el costo total en lugar de una cotización de tasa con los detalles omitidos.
