Cuando las noticias dicen que la Reserva Federal subió o bajó los tipos de interés, muchos propietarios de viviendas se preparan para que su hipoteca siga en paralelo. Luego, el tipo de hipoteca que ven cotizado hace algo completamente diferente, y parece que las reglas simplemente cambiaron para ellos. No fue así. La Reserva Federal y su tipo de hipoteca están conectados, pero no de la manera directa de uno a uno que la mayoría de los titulares implican.
Entender la relación real merece su tiempo, porque cambia la forma en que lee las noticias y cómo toma decisiones sobre su propio préstamo. Usted es una persona capaz. La razón por la que esto parece turbio es que la conexión es genuinamente indirecta, y la mayoría de la cobertura la simplifica en un titular. Aquí está la imagen más completa, en lenguaje sencillo.
Este artículo explica cómo la Reserva Federal afecta los tipos de hipoteca y, igualmente importante, qué no controla. No le dice dónde están los tipos hoy o hacia dónde se dirigen, porque nadie puede prometer eso, y una decisión construida sobre un pronóstico es una decisión construida sobre arena. Lo que le da en su lugar es la parte duradera: cómo funciona la maquinaria, para que pueda pensar con claridad sin importar qué esté haciendo el mercado la semana en que lea esto.
Qué establece realmente la Reserva Federal
La Reserva Federal establece el tipo de fondos federales. Este es el tipo de interés que los bancos se cobran mutuamente para pedir dinero prestado durante la noche. Es un tipo muy a corto plazo, y la Reserva Federal lo sube o baja para enfriar o calentar la economía más amplia.
El tipo de fondos federales se propaga rápidamente a través de productos vinculados al endeudamiento a corto plazo. La Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) explica que cuando la Reserva Federal sube los tipos de interés, el costo de cosas como tarjetas de crédito y otras deudas de tasa variable tiende a aumentar bastante poco después, porque esos tipos están vinculados a referencias a corto plazo.
Aquí está el punto clave. Una hipoteca fija a 30 años no es un préstamo a corto plazo. Así que el tipo de fondos federales no es la palanca que la establece.
Por qué los tipos de hipoteca fija marchan al ritmo de otro tambor
Los tipos de hipoteca fija a largo plazo se ven más moldeados por el mercado de bonos que por cualquier anuncio individual de la Reserva Federal. Cuando los inversores compran y venden bonos a largo plazo, especialmente valores del Tesoro U.S. e instrumentos respaldados por hipotecas, los rendimientos de esos bonos se mueven. Los tipos de hipoteca tienden a seguir esos rendimientos a más largo plazo, porque los préstamos se agrupan y se venden a inversores que los comparan con otras apuestas a largo plazo.
¿Qué impulsa esos rendimientos? En gran medida, expectativas. Los inversores están incluyendo en sus cálculos qué creen que será la inflación y la economía en los próximos años. Por eso los tipos de hipoteca a menudo se mueven antes de que la Reserva Federal actúe. El mercado ya ha colocado sus apuestas sobre qué hará la Reserva Federal, y el tipo que se le cotiza refleja esa anticipación en lugar de la reunión que acaba de ocurrir.
Hay una capa más. Los tipos de hipoteca no se sitúan directamente encima de los rendimientos del Tesoro; cotizan con una brecha por encima de ellos, a menudo llamada el diferencial. Esa brecha se amplía o se reduce según lo arriesgado y lo fácil que los inversores juzguen que es revender la deuda hipotecaria en un momento dado. La CFPB ha documentado cómo los cambios en ese diferencial, junto con una política monetaria más amplia, influyeron en el cambio en los tipos de hipoteca en los últimos años. Así que incluso cuando los rendimientos del Tesoro se mantienen constantes, el diferencial puede mover su tipo cotizado por su cuenta.
Esta es la parte que confunde a las personas. Puede ver una decisión de la Reserva Federal y un movimiento de tipo de hipoteca en direcciones opuestas el mismo día, porque la decisión de la Reserva Federal ya era esperada y estaba incluida en los cálculos, mientras que alguna otra noticia económica cambió el panorama a más largo plazo. Ambas cosas están funcionando correctamente. Simplemente están respondiendo preguntas diferentes.
Dónde la Reserva Federal toca su hipoteca directamente
Hay un caso común donde la conexión es mucho más estrecha: la hipoteca de tasa ajustable, o ARM.
Con un ARM, su tipo se fija durante un período inicial y luego se ajusta según un cronograma. La CFPB explica que el ajuste se construye a partir de dos partes: un índice y un margen. El margen es un número fijo establecido en su contrato de préstamo. El índice es un tipo de interés publicado que se mueve con el mercado más amplio, y algunos índices rastrean de cerca los tipos a corto plazo. Cuando esos tipos a corto plazo suben, el índice de su ARM puede subir con ellos, y su pago sube en el próximo ajuste.
Esa es la diferencia que vale la pena saber. Como explica la CFPB en su comparación de hipotecas de tasa fija versus de tasa ajustable, un préstamo de tasa fija bloquea su pago de capital e intereses durante la vida del préstamo sin importar qué haga la Reserva Federal, mientras que un ARM transmite parte de ese movimiento a usted con el tiempo. Ninguno es automáticamente mejor. Sirven para diferentes planes y diferentes apetitos de certeza.
Los factores que realmente están en sus manos
Aquí está el cambio de perspectiva que más importa. Usted no puede controlar la Reserva Federal, el mercado de bonos, o dónde se sitúan los tipos en cualquier mañana dada. Puede controlar las cosas que a menudo mueven su tipo más que cualquier titular jamás lo hará.
La CFPB enumera siete factores que determinan su tipo de interés hipotecario. Varios de ellos están a su disposición para moldear:
Su puntuación de crédito. Las puntuaciones más altas generalmente obtienen tipos más bajos. La CFPB señala que la fijación de precios más fuerte tiende a ir a prestatarios con puntuaciones en los 700 altos-medios y superiores, y que pagar las facturas a tiempo y reducir los saldos de las tarjetas de crédito son las palancas que mueven una puntuación. Su explicador sobre cómo su puntuación de crédito afecta su tipo es un buen lugar para comenzar.
Su depósito inicial o patrimonio. Una participación más grande en la casa puede mejorar su fijación de precios y afecta si lleva seguro hipotecario.
Su plazo del préstamo. Los plazos más cortos generalmente conllevan tipos más bajos e interés total más bajo, con un pago mensual más alto como compensación.
El tipo y la estructura del préstamo. Fijo o ajustable, la duración del plazo y el programa de préstamo influyen.
Observe lo que tienen en común. Recompensan la preparación, no el tiempo. El lector que pasa seis meses mejorando un perfil de crédito tiene más influencia real sobre el tipo que se le ofrece que el lector que intenta adivinar el próximo movimiento de la Reserva Federal.
Por qué "esperar a la Reserva Federal" es la pregunta equivocada
Es tentador programar una compra o refinanciación alrededor del calendario de la Reserva Federal. El problema es que el mercado de bonos generalmente se mueve primero, así que para el momento en que se anuncia una decisión, el tipo que hubiera obtenido a menudo ya se ha ajustado. Usted no está compitiendo con la Reserva Federal. Está compitiendo con un mercado que ya ha leído los mismos titulares que usted.
Un enfoque más firme es enfocarse en si un préstamo se ajusta a su imagen financiera completa: el plazo, el costo total con el tiempo, las tarifas, el pago mensual que puede llevar cómodamente, y cuánto tiempo planea mantener el préstamo. Esos son conocibles hoy. La trayectoria exacta de los tipos no, y cualquier oferta construida sobre una promesa sobre esa trayectoria merece una segunda mirada. El sistema es complicado a propósito, y el movimiento más inteligente es generalmente controlar sus propias variables en lugar de perseguir la parte que no puede.
Un próximo paso tranquilo
Usted no necesita predecir la Reserva Federal para tomar una decisión de hipoteca sensata. Necesita una lectura clara de sus propios números y una idea de qué estructura de préstamo se ajusta a sus planes.
Si desea ayuda para ordenar eso, un oficial de préstamos de GoodLoan puede caminar a través de cómo se comportaría un préstamo fijo y un préstamo ajustable para su situación, y qué significan su crédito y patrimonio para la fijación de precios que realmente vería. La conversación es educativa y no conlleva ninguna obligación. Saber cómo funciona la maquinaria es el primer paso hacia hacerla funcionar para usted.
Preguntas frecuentes
¿Establece la Reserva Federal los tipos de hipoteca? No directamente. La Reserva Federal establece el tipo de fondos federales, un tipo a corto plazo que influye fuertemente en productos como tarjetas de crédito. Los tipos de hipoteca fija a largo plazo rastrean el mercado de bonos, especialmente los rendimientos de valores del Tesoro U.S. a más largo plazo e instrumentos respaldados por hipotecas, que se mueven según las expectativas de los inversores sobre la inflación y la economía.
¿Por qué los tipos de hipoteca se movieron incluso antes de que la Reserva Federal se reuniera? Porque los mercados incluyen en sus cálculos qué esperan que haga la Reserva Federal por adelantado. Para el momento en que se anuncia una decisión, gran parte de ella ya se refleja en los rendimientos de bonos y por lo tanto en los tipos de hipoteca. La descripción general de la CFPB sobre cómo los cambios de tipos de la Reserva Federal alcanzan a los prestatarios es una cartilla útil.
¿Afectan los movimientos de la Reserva Federal a las hipotecas de tasa ajustable? Más directamente que los préstamos fijos. El tipo de un ARM se construye a partir de un índice más un margen, y algunos índices rastrean tipos a corto plazo que la Reserva Federal influye. Cuando esos suben, un pago de ARM puede subir en su próximo ajuste. La CFPB explica la mecánica del índice y margen.
¿Qué realmente mueve mi tipo de hipoteca personal más? A menudo los factores que controla: su puntuación de crédito, su depósito inicial o patrimonio, su plazo del préstamo, y la estructura del préstamo. La lista de la CFPB de siete factores de tipo recorre cada uno.
¿Debo esperar a que cambien los tipos antes de refinanciar? Intentar calcular el tiempo del mercado es arriesgado porque los tipos a menudo se mueven antes que las noticias. Un enfoque más confiable es evaluar si un préstamo mejora su imagen financiera completa hoy, incluido el costo total, las tarifas, el plazo, y cuánto tiempo mantendrá el préstamo.
¿Puede un oficial de préstamos de GoodLoan explicar mis opciones sin una obligación? Sí. Un oficial de préstamos de GoodLoan puede caminar a través de estructuras fijas y ajustables para su situación y qué significan sus propios números para la fijación de precios, sin obligación de proceder.
